去年以来，依斯干达特区大笔的外来投资一宗接一宗。从休闲安康、保健医药到教育领域，都有不少大型计划，这带动了依区的房地产市场，不少分析员形容，特区成形了。
去年以来，依斯干达特区大笔的外来投资一宗接一宗。从休闲安康、保健医药到教育领域，都有不少大型计划。
这带动了依区的房地产市场，不少分析员形容，特区成形了。
今天，你到这里，不管是那家发展商的销售处或示范屋，即使是工作日，总是人头攒动，大家一心只怕不够快下单，而不再是“等一等再观望的心态”。
好消息不断依斯干达特区强势起飞
依斯干达特区（Iskandar Malaysia）最近总是不断捎来好消息，新外来投资、新推展计划、新落成计划一宗接一宗。
加上衔接新山与新加坡的跨国捷运系统（Rapid Transit System）将在明年推介，预计2014年至2018年间完成的利好，不只是缩短了柔州和新加坡的距离，连带两地的楼价差距也逐渐缩小。
依斯干达特区自去年以来，休闲娱乐产业以及教育城将陆续拓展，如乐高乐园预期开张及玛迪尼（Medini）商场9月份开始营运。
至于教育城，纽卡索大学医学院（NUMed）已启用1年，还有马尔波罗学院（Marlborough College）已招收第一批学生。
不同主题的计划逐一落实，例如生物科技园（Bioteck Park）即将完工，继公主港（Puteri Harbour）家庭主题公园和大马乐高乐园（Legoland Malaysia）之后，此特区也将建设第三座主题乐园等。
这些利好令依斯干达特区吸引力大增，尤其来自新加坡的投资者。
依斯干达投资有限公司致力透过着重教育、休闲与旅游、卫生保健及创意，将此特区打造成全球十大最适合居住城市之一。
住宅供应仍不足
受到马新两国政府密切合作及人口增长、就业机会增加两大利好，成为依区吸引力的主因。
新加坡面对房屋负担问题，正好让柔佛州成为具有吸引力的选择。
肯南嘉投资研究联席总监陈建尧不久前走访依斯干达特区，从各方面得到的数据和资料，一再显示这里的住宅供应仍不足、增值空间大、工业区需求小等等趋势。
虽然大选近在眉睫，市场多少有些观望的情绪，但无损依斯干达特区的房产买气，这里各大发展商的销售办事处或示范屋，即使是工作日总是人头攒动，当中不少更是新加坡客。
整体上，分析员看好特区未来24个月的发展，并相信陆续会有更多好消息。
公主港发展趋看好
公主港发展越趋看好，尤其这里的Traders Hotel和CIQ工程如火如荼，两项计划都预计在年底建竣。
往后，若新加坡莱佛士滨海出发到努沙再也的公主港渡轮航线，能在明年启航，将是另一激素。
公主港的CS2高级公寓（综合发展计划，共1200个单位）将推行，并预计发展总值9亿令吉，平均每平方尺未公开，肯南嘉投资研究人员大胆推测价位与邻近的Imperia相若，也就是每平方尺约750令吉。
据悉，由UEM置地联营的公主港Sommerset，平均价格算是努沙再也新楼盘之冠，每平方尺售价900至1000令吉。
这项计划估计发展总值为27至30亿令吉。
至于其他新房产计划，也正列队登场，包括Angkasaraya、CS2和Arcoris等。
新楼盘买气超旺
依斯干达特区的新房产计划买气超旺，陈建尧举例1MediniTower B及实达发展的Sky88，在推介数星期内售出80%至100%。
另外，UEM置地在努沙再也的East Ledang、IJM置地的努莎杜达（Nusa Duta）也反映了类似趋势，也发现买家大部分是购买房地产自住。
据悉，较大单位总是先被抢空，多家发展商也宣称公寓的复式阁楼单位（Panthouse）最快卖完，全因市场需求增加，阁楼套房每平方尺的价位与普通较小的单位高。
陈建尧的报告称，这里的住宅计划较少有建筑期间免付利息（DIBS）或回扣优惠，可能因为这里的潜在买家能力较高，且需求旺盛所致。
报告指出，总结来说，柔州产业买家平均申请70%贷款，相对雪隆区大概是80%至85%，再再反映依区买家的实力。
“我们甚至发现，这3项住宅发展计划，有约5%至10%的买家是以现金成交。”
肯南嘉投资研究之前针对柔州房产的报告提及，大部分买家是新加坡人及在新加坡工作的大马人，高收入加上具有竞争力的新币兑换率，与雪隆区相比柔州的消费水平更高。
报告统计所得，柔州的住宅租金回报率（rental yields）可达7至9%，与雪隆区相比则是少过3%。
新加坡人迁往依区
当陈建尧来到努沙再也好些新房产计划销售办事处时，发现即使是工作日也有不少人潮。
据他估计，这些购屋者约60%是新加坡人，接着就是在新加坡工作的大马人。
不要以为这些新加坡人都是到我国来买房投资，一家大型发展商驻南马经理就告诉本报，越来越多新加坡人到我国，尤其是依区来买房子是为了自居的。
新加坡买房太难
“他们大多是中产，但在新加坡要买房子实在是太难，所以他们情愿居住在努沙再也，在新加坡工作。”
他形容，不少买家告诉他，每天往返马新两地虽然不轻松，有点像我国在新加坡工作的客工，但比较生活环境和条件，这些付出很值得。
努沙再也区的住宅供应其实仍缺乏，这里普通的公寓要是出租的话，租金回报率可达到亮眼的7至9%。
根据产业仲介的统计，目前努沙再也的排屋每月租金约4000令吉，半独立式洋房则能以每月8000令吉出租。
炼油与石油化工计划 成依区房产催化剂
国油在迪沙鲁/边佳兰发展的炼油与石油化工综合发展计划（Petronas RAPID），也成了依斯干达特区房产的催化剂。
周边有不少新房屋计划准备列队登场，包括IJM置地和吉星在邻近都有新计划。
当中，IJM置地将推出Sebana Cove，瞄准之后在这里就职的上班族；分析员估计这项计划发展总值为14亿至21亿令吉。
另外一方面，吉星在附近也有一块794英亩可供综合型发展的地段，准备发展Ambok度假村，初步的规划是建度假式综合产业计划。
但该公司考虑到炼油与石油化工综合发展计划仍需时发展，因此暂定约6年后才推介这项计划。
吉星在勒勾河（Sg.Rekoh）沿岸也规划了一项综合发展计划，占地222英亩，沿岸工程预计在3年内启动发展。
狮城中小企业抢进
邻国新加坡面积有限，而成本偏高，加上看准流入我国的贸易流量和外国直接投资（FDI）提高，越来越多新加坡公司，尤其是中小企业外移到依斯干达特区发展。
大华银行（UOB）商业银行服务董事总经理及主管谭家仁就指出，更多客户的业务已延伸到依斯干达特区，当中有不少是中小企业。
从隆转向柔南
“我们看到房地产发展商、制造商、餐饮业者都很有兴趣将业务扩展到依斯干达特区。”
他之前宣布在我国设立外商直接投资咨询部（FDI Advisory Unit）时说，大华银行2年前开始将业务扩展到吉隆坡及其郊区，可是在过去半年新加坡企业的扩展趋势已经转向柔佛。
根据大华银行今年的中小企业调查，大马是新加坡企业最乐于扩展业务的第二个国家，排在印度尼西亚之后。
我国通过流入东南亚地区的贸易，吸引了10%外国直接投资，2011年外国直接投资上扬12.3%至108亿美元。
谭家仁指出，2010年至去年，该行看到在海外发展的中型企业客户中，已有60%至70%把业务扩展到大马。
400厂家进驻努沙再也科技园
UEM置地可说是依斯干达特区具代表性及主导的发展商，尤其是与新加坡腾飞置地（Ascendas Land）联营的综合科技园，加强519英亩的努沙再也门户（Gerbang Nusajaya）的价值。
随着努沙再也门户的发展趋势，肯南嘉投资研究联席总监陈建尧估计，发展总值30亿7000万令吉的综合科技园，将吸引超过400家厂商进驻，3万4000人就业。
刺激柔佛经济
“以腾飞置地在新加坡第一及最大的工业及商业上市公司，可带领新晋全球工业厂商前来刺激柔州经济。”
他认为，在新加坡设厂或成立公司的跨国公司及中小型加工业、仓库、生产业、物流、销售公司及劳工密集型的工业）将厂房转移阵地至上述地段的需求量增加。
此外，紧贴第一期及第二期的计划下，UEM置地也着手推介南部工业物流园区（SiLC）第三期的发展计划，更创下今年第四季度每平方尺38令吉的价钱，比2007年的每平方尺21令吉还要高。
而吉星在靠近努沙再也门户，教育城及南部工业物流园区，发展150英亩的工业房产，NCIP也料从中受益。
另外，Axis投资（Axreit，5106，主板产业信托股）也预计将投资6800万令吉的物流设备。
中小企协会设一站中心助拓展业务
新加坡之前宣布的预算案，鼓励企业提高生产力和取得高素质增长的推动因素，加上我国依斯干达特区的外来投资享有各项优惠，催化了新加坡中小企业到来投资的趋势。
狮城成本空间压力大
新加坡成本和空间压力加剧，企业将业务迁移到国外的压力也提高。
除了银行机构，新加坡的商团组织，也开始关注如何协助企业进入依斯干达特区。
例如新加坡中小型企业协会已准备在特区设立一站式中心，为有意将业务拓展或迁移至当地的本地企业提供协助。
海陆四通八达
吉星发展的NusaCemerlang工业园区（NCIP），占地527英亩。
这项计划地段围绕着努沙再也教育城、南部工业物流园区（SiLC）及努沙再也门户（Gerbang Nusajaya），再加上地理位置非常靠近丹绒柏勒巴斯港口（PTP）、巴西古当港口及丹绒朗刹港口。
56%买家为狮城人从振林山立交处也可前往上述工业园，交通四通八达，可通过马新第二通道抵达新加坡裕廊港口及马新第二关卡（Second LinkCIQ）。
根据统计，买家包括56%新加坡及31%大马的中小企业，这些业者主要涉及工程、食品、零件制造及包装等业务。
目前，300英亩的发展，以每平方尺350令吉售价计算，发展总值达10亿令吉，估计租金回酬约6%。
以土地低成本的优势，吉星会保留发展总值10%投资在这个工业园的150英亩商业地段，据悉，该公司曾与一名汽车陈列室投资者接洽。
接下来，吉星将继续推介Nusa Cemerlang工业园的半独立式及独立式工厂，还有烈光镇（Desa Cemerlang）和乌鲁地南区的Bandar Cemerlang将会有更多城镇。
大华银行设FDI谘询部
大华银行在我国设立外商直接投资咨询部，锁定依斯干达特区扩展业务的新加坡中小企业。
该行日前发表的文告声称，提供在我国投资外资公司的企业贷款，将在未来3年增加1倍。
有关新部门主要提供的协助包括企业设立公司、在马国扩展业务、使用大华银行一整套的企业与个人银行产品，以及通过该银行长期建立的区域网络使用跨国界财务服务。
华侨银行率团参观
除了大华银行，华侨银行（OCBC）也协助企业客户了解依斯干达特区。
该行环球商业银行部国际业务部总裁陈初生指出，2011年起，该银行陆续组成贸易代表团，带领中小企业前往该特区考察，亲自了解区内工业园及设施。
同时，华侨银行也安排这些新加坡企业家跟当地主要公司、政府部门和发展商建立联系。
因此该银行的客户都踊跃要求到特区进行跟进考察。
今年1月，银行的中小企业客户就前往依斯干达特区考察。
